Vender una propiedad implica cumplir con diversas obligaciones legales y documentales que garantizan la transparencia y seguridad tanto del vendedor como del comprador. Entre estos requisitos, el certificado de eficiencia energética ha cobrado especial relevancia en los últimos años, siendo un documento imprescindible para formalizar cualquier transacción inmobiliaria. Sin embargo, muchos propietarios desconocen el alcance real de esta obligación y su impacto en la valoración final del inmueble. Conocer el marco normativo y las implicaciones prácticas de este certificado resulta fundamental para evitar sanciones y maximizar el atractivo de la vivienda en el mercado.
Marco legal y obligaciones del propietario ante la venta
La normativa española establece de forma clara que desde junio de 2013 es obligatorio contar con el certificado de eficiencia energética para vender cualquier inmueble. Esta exigencia se fundamenta en el Real Decreto 235/2013, que transpone la Directiva Europea 2010/31/UE y busca promover la eficiencia energética en el parque inmobiliario. La Ley 8/2013 refuerza esta obligación, señalando que el propietario es el único responsable de obtener el certificado antes de formalizar la venta o el alquiler de la propiedad. Además, el Real Decreto 390/2021 exige que la etiqueta de eficiencia energética se muestre claramente en toda publicidad relacionada con el inmueble, ya sea en portales inmobiliarios, carteles o folletos.
Normativa vigente sobre deshollinado y certificación de instalaciones
Si bien el certificado de eficiencia energética es obligatorio, existe confusión respecto a otros documentos técnicos relacionados con las instalaciones de calefacción y chimeneas. En el caso de sistemas que utilizan combustibles sólidos como madera o carbón, así como calderas de gasóleo o gas, es vital asegurar que los conductos de evacuación de humos y las instalaciones de calefacción estén en condiciones óptimas. El deshollinado regular de chimeneas y estufas no solo es una cuestión de eficiencia, sino también de seguridad, ya que la acumulación de hollín puede provocar incendios o intoxicaciones por monóxido de carbono. Aunque la legislación española no exige de manera universal un certificado de deshollinado para la venta de viviendas, muchas ordenanzas municipales y normativas autonómicas recomiendan o exigen inspecciones periódicas de estos sistemas, especialmente en zonas con alta concentración de viviendas con chimeneas tradicionales.
Responsabilidades legales del vendedor en sistemas de calefacción
El vendedor tiene la responsabilidad de garantizar que todos los sistemas de calefacción y conductos de evacuación de gases cumplan con las normativas de seguridad vigentes. En caso de que la vivienda cuente con una chimenea o estufa en funcionamiento, es aconsejable contratar a un profesional cualificado que realice una inspección completa y emita un certificado de correcto estado y mantenimiento. Esta medida no solo protege al vendedor de posibles reclamaciones futuras, sino que también ofrece al comprador la tranquilidad de adquirir una propiedad con instalaciones seguras y funcionales. En el contexto de la nueva normativa CEE 20, que entró en vigor recientemente y que refuerza las obligaciones de los propietarios, es fundamental que toda documentación técnica esté actualizada y disponible en el momento de la venta. La Orden ECM/599/2025, que modifica la Orden ECO/805/2003, introduce cambios significativos en los requisitos para la tasación hipotecaria, incluyendo la obligatoriedad del certificado de eficiencia energética desde el 12 de agosto.
El certificado de deshollinado como garantía de seguridad y transparencia
Aunque el certificado de eficiencia energética es el documento central en cualquier operación de compraventa, contar con un certificado de deshollinado específico para chimeneas y estufas puede marcar una diferencia significativa en la percepción del comprador. Este documento actúa como una garantía adicional de que el sistema de calefacción ha sido revisado, limpiado y puesto a punto por un profesional autorizado. En muchas jurisdicciones europeas, este certificado es obligatorio y forma parte de los requisitos técnicos mínimos para la venta de una propiedad. En España, aunque no existe una normativa estatal que lo exija de forma universal, su ausencia puede generar desconfianza en el comprador y dificultar la negociación del precio final.
Beneficios del certificado para vendedores y compradores
Para el vendedor, contar con un certificado de deshollinado actualizado demuestra transparencia y compromiso con la seguridad de la vivienda. Este documento puede ser un argumento de venta muy convincente, especialmente en propiedades rurales o en zonas donde las chimeneas y estufas de leña son comunes. Además, al demostrar que se ha realizado el mantenimiento adecuado, el vendedor reduce el riesgo de futuros litigios relacionados con defectos ocultos o problemas de seguridad. Por otro lado, el comprador se beneficia al tener la certeza de que las instalaciones de calefacción están en buen estado y no requerirán inversiones inmediatas en reparaciones o actualizaciones. Esta tranquilidad puede traducirse en una mayor disposición a aceptar el precio de venta propuesto, ya que se percibe que la propiedad ha sido bien mantenida y cumple con todos los estándares de seguridad.
Riesgos asociados a la ausencia de mantenimiento en chimeneas y conductos
La falta de mantenimiento en chimeneas y conductos de evacuación de humos puede tener consecuencias graves tanto para la seguridad de los ocupantes como para la estructura del inmueble. La acumulación de hollín y residuos puede obstruir los conductos, provocando un retorno de humos al interior de la vivienda y exponiendo a los residentes al riesgo de intoxicación por monóxido de carbono, un gas incoloro e inodoro que puede ser mortal. Además, el exceso de residuos inflamables en el interior de la chimenea aumenta significativamente el riesgo de incendio. En el contexto de una venta inmobiliaria, la ausencia de un certificado de deshollinado puede interpretarse como una señal de que la propiedad no ha recibido el cuidado necesario, lo que podría llevar al comprador a solicitar una inspección adicional o a exigir una reducción en el precio de venta. Asimismo, en caso de que se produzca un incidente relacionado con el mal estado de la chimenea después de la venta, el vendedor podría enfrentar responsabilidades legales si se demuestra que conocía el problema y no lo comunicó adecuadamente.
Impacto del certificado en la valoración y comercialización del inmueble
La documentación técnica completa y actualizada tiene un impacto directo en la valoración de una propiedad y en su capacidad de comercialización. En un mercado inmobiliario cada vez más competitivo, donde los compradores están mejor informados y son más exigentes, contar con todos los certificados necesarios puede acelerar el proceso de venta y mejorar la percepción del inmueble. El notario Jaime Calvo Francia aconseja comprobar si la vivienda tiene el certificado energético antes de firmar las arras, lo que refleja la importancia que este documento ha adquirido en las transacciones inmobiliarias. La ausencia de este certificado no solo puede detener el proceso de compraventa, sino que también puede generar desconfianza y llevar a renegociaciones del precio.
Influencia de la documentación técnica en el precio de venta
El certificado de eficiencia energética clasifica la propiedad en una escala que va de la letra A, indicando la máxima eficiencia, hasta la letra G, que señala un consumo energético elevado. Esta clasificación tiene un impacto directo en el valor de mercado del inmueble, ya que una calificación alta puede justificar un precio superior y atraer a compradores preocupados por la sostenibilidad y el ahorro en costes energéticos. En ciudades como Almería, donde el precio medio de la vivienda en septiembre de 2025 alcanzó los 1.641 euros por metro cuadrado, con una subida del 9,9 por ciento respecto al año anterior, contar con una buena calificación energética puede representar una ventaja competitiva significativa. Además, la Directiva Europea de Eficiencia Energética, enmarcada en los objetivos Fit for 55 del Pacto Verde Europeo, limita la peor calificación posible a la letra E en enero de 2030 y a la letra D en enero de 2033, lo que implica que las propiedades con calificaciones bajas deberán realizar reformas para mejorar su eficiencia o verán reducido su valor en el mercado.
El papel de la inmobiliaria en la verificación de certificados obligatorios
Las agencias inmobiliarias desempeñan un papel crucial en el proceso de compraventa, especialmente en lo que respecta a la verificación de la documentación técnica obligatoria. Empresas como MaQasa Inmobiliaria en Valencia ofrecen asesoramiento especializado para la obtención del certificado de eficiencia energética y otros documentos necesarios para la venta. La inmobiliaria debe asegurarse de que el vendedor cumpla con todas las obligaciones legales antes de publicitar la propiedad, evitando así problemas legales y retrasos en el proceso de venta. Además, debe informar al comprador sobre el estado de la documentación y las características energéticas del inmueble, facilitando una toma de decisiones informada. En el contexto actual, donde la normativa CEE 20 refuerza las obligaciones de los propietarios y exige un certificado energético válido incluso para la tasación hipotecaria, la labor de la inmobiliaria se vuelve aún más relevante. La ausencia del certificado puede acarrear multas que oscilan entre 300 y 6.000 euros, según la gravedad de la infracción, lo que subraya la importancia de contar con asesoramiento profesional durante todo el proceso de venta.
Proceso de obtención del certificado y recomendaciones prácticas
Obtener el certificado de eficiencia energética es un proceso relativamente sencillo si se sigue el procedimiento adecuado. El propietario debe contactar a un técnico habilitado, que puede ser un arquitecto, ingeniero o técnico especializado en eficiencia energética. Este profesional realizará una visita a la vivienda para inspeccionar sus características constructivas, sistemas de calefacción, iluminación, aislamiento térmico y otros aspectos relevantes para determinar el consumo energético anual y las emisiones de CO2. Tras la evaluación, el técnico elaborará un informe detallado que incluye la clasificación energética del inmueble en la escala de la A a la G, así como recomendaciones para mejorar la eficiencia. El documento debe registrarse en el organismo competente de la comunidad autónoma para obtener la etiqueta de eficiencia energética oficial, que tiene una validez de diez años, aunque para inmuebles con calificación G la vigencia se redujo a cinco años desde junio de 2021.
Contratación de profesionales cualificados para el deshollinado
En el caso de propiedades con chimeneas o sistemas de calefacción que utilizan combustibles sólidos, es altamente recomendable contratar a un profesional cualificado para realizar el deshollinado y emitir un certificado de correcto estado. Este profesional debe tener experiencia en la limpieza de conductos de humos y en la detección de posibles defectos estructurales o problemas de seguridad. El deshollinado no solo elimina los residuos acumulados, sino que también permite identificar grietas, obstrucciones o deterioros en el revestimiento interno de la chimenea, que podrían comprometer la seguridad de la vivienda. El coste de este servicio varía en función de la complejidad de la instalación y la ubicación geográfica, pero suele oscilar entre 80 y 200 euros. Este gasto puede considerarse una inversión estratégica, ya que mejora la seguridad, aumenta la eficiencia del sistema de calefacción y facilita la comercialización de la propiedad al demostrar un mantenimiento adecuado.
Plazos y consideraciones antes de poner la propiedad en el mercado
Antes de poner una propiedad en el mercado, es fundamental planificar con antelación la obtención de todos los certificados y documentos técnicos necesarios. El tiempo de tramitación del certificado de eficiencia energética suele ser de 48 a 72 horas una vez realizada la visita del técnico, aunque este plazo puede variar en función de la disponibilidad del profesional y de la complejidad de la vivienda. En cuanto al certificado de deshollinado, es aconsejable solicitar el servicio con varias semanas de antelación, especialmente en épocas de alta demanda como el otoño o el invierno, cuando muchos propietarios preparan sus chimeneas para la temporada de frío. Además, es recomendable aprovechar la visita del técnico para realizar mejoras en la eficiencia energética de la vivienda, como la instalación de ventanas con doble acristalamiento, la sustitución de iluminación convencional por LED, la revisión de la caldera o la mejora del aislamiento térmico. Estas actuaciones pueden elevar la calificación energética del inmueble y justificar un precio de venta más elevado. Finalmente, es importante recordar que el Real Decreto 659/2025 introduce nuevas variables para acreditar a los técnicos competentes, por lo que conviene verificar que el profesional contratado cumpla con todos los requisitos legales vigentes.